不動産、住宅ローン、ゲームソフト…

最近よく聞くワード、「証券化」っていったいナンだ?

2004.12.16 THU

そういえば、最近よく目にする経済用語に「証券化」なるものがある。本社を証券化、ローンを証券化……。これって、何なのか。

証券化が進んでいる理由はさまざまにあるが、わかりやすい例を挙げれば、企業に対する評価基準が変わってきたことだ。かつてはビルや土地など、大きな資産を持っている企業が高く評価されていた。ところが今や、持っている資産をいかに効率的に活用して経営するかというROA(総資産利益率)やROE(株主資本利益率)が問われる時代になっている。つまり、いくら資産があっても、それが活かせていないなら、マイナス評価になってしまうのだ。

だが、たとえば10億円の価値を持つビルを企業が持っていたとしても、このご時世に億単位のビル購入者はそう簡単には見つからない。そこで証券化である。

10億円のビルは、賃貸収入で1億円の利益を生んでくれるとする。それを1000の権利に分割してしまい、1000枚の「証券」を発行するのだ。証券は土地の権利と賃貸収入の権利、つまり1億円の1000分の1ずつの権利とともに投資家に販売される。10億円のビルはおいそれとは買えないが、1000万円くらいなら投資できる投資家は山ほどいる。むしろ、空前の低金利時代だけに利回りのいい投資商品を探している投資家は多いのだ。そうして10億円のビルが売れ、企業には投資家の証券購入によってビルの売却代金が入ってくる。そして投資家には、ビルが生む賃貸収入という「利回り」がついてくる。企業にも投資家にもメリットがある―証券化によって、それが可能になったということなのだ。

ローンの証券化も同じ。たとえば住宅ローンを貸し出ししている銀行が、その権利を投資家に売ってしまうのだ。銀行は数十年分のローンの回収がすぐにでき、投資家は金利分の「利回り」が得られる。銀行は貸し倒れというリスクも回避できるのである。これも、証券化だからこそ、なせる技といえよう。

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