都心に“自分の城”を持ちたい!

第12回 今、マンションは“買い時”なのか?

2009.12.07 MON

都心に“自分の城”を持ちたい!

大事なのは立地と建物。今のマンションはよいマンション?



マンションは、人生の中でも大きな買い物。それだけに失敗は絶対にしたくない! そこで、新築マンションに関するセミナーやプロモーション活動を行う高江啓幸さんに「今、販売されている新築分譲マンションは買いか?」を伺いました。

「結論からいいますと、“買い”です。今売り出している新築分譲マンションの多くは、景気が上向いていた2007年ごろに計画された物件。好景気のときほどハイスペックな物件が多いもの。ですが、リーマンショック以降の不景気で売れ行きは落ち、住宅価格は抑えられています。つまり、今はハイスペックな“よいマンション”をリーズナブルに買えるチャンスなのです。都心は物件も多く、いろいろ選べるはずですよ。また、都心の立地は限られていますから、これから劇的に物件が増えて、価格がますます下がるということはまず考えにくいでしょう」

その“よいマンション”の見極めどころって、どんな点があるのでしょうか?

「まずは立地・環境ですね。駅徒歩距離などの立地条件はもちろんですが、スーパーが近くにあるか、 近隣の飲食店からニオイや煙が入ってこないか、 など、周辺の環境もよく見てください。また、都心の場合、昼間は人が多くても、夜は人通りがほとんどなくなってしまうような地域もあります。いろいろな曜日や時間帯に現地へ足を運び、その街のいろいろな表情を見てください」

郊外の住宅地に比べて都心は昼と夜、平日と休日の変化が大きいもの。自分の住む街だけに、事前にいろんな表情を知っておきたいものですね。

「あとはやはり建物です。キッチンやインテリアの仕様など、自分が購入した部屋の設備はあとから変えることができます。ですが、建物自体の構造にかかわる部分は変えられません。設備よりも天井高(床から天井までの高さ)や階高(床下や天井裏部分を含む高さ)を重視してください。天井(階高)が高ければ部屋の広々感につながるだけでなく、二重床や二重天井などが可能になり、将来のリフォームなどにも対応しやすくなります。『天井高や階高が高い=将来にわたって余裕を持った設計』と言えます。コストを優先すれば天井を低くして階数を増やしますよね? ですから『天井(階高)の高さ=建物品質の高さ』ともいえるのです」

間取り図は平面なので、天井高にまで頭が回らないもの。スペックをよく見るのも大事なことですね。この他に、バルコニーの広さも“購入後に変えられない部分”なので、要チェックだそうです。
セキュリティレベルの高いマンションは、資産価値も期待できるという。また、外観やエントランスがきれいなマンションも資産価値が保たれやすい。ここも“変えられない”部分のひとつだ。
「立地と建物が何よりも大事ですが、セキュリティも重要。オートロックやダブルロックだけでなく、できれば24時間有人管理になっているといいですね。監視カメラがついているかなど、どんなセキュリティ態勢が整っているかも確認しておきましょう。また、セキュリティレベルが高い物件は、将来の資産価値につながる可能性が高いといえます。20年前はダブルロックなんて多くありませんでしたが、今はかなりニーズの高いものです。今後もセキュリティへのニーズは高まるでしょうから、セキュリティレベルの高い物件は資産価値につながると考えられます。最近の新築マンションならセキュリティはかなり充実していますから、将来にわたって安心といえるでしょう」

セキュリティが将来の資産価値に影響を与えるとは、考えたこともありませんでした。これぞまさに“よいマンションの見極め方”って感じですね。

「ただし、条件を積み重ねていくと、どんどん価格は高くなります。最後は自分に合った“狙い目物件”を見極めてください。たとえば、眺望がいい部屋ほど高くなりますから、眺望にこだわらなければ同じ物件でも価格は安くなります。方角も、人気は南向きですが、昼間出かけていることが多く、日当たりを重視しない人なら北向きの部屋でも問題ないですよね。北向きの方が静かだったり、意外なメリットもあるものです。今は、不況で売れ行きが落ちているため、物件の選択肢が多いといえます。ぜひ自分に合った“買い”のマンションを見つけてください」

ボクの場合、それほど南向きにこだわっていないですし、眺望もそこまで気にしないので、探せばかなり“買い”な物件がありそうです。やっぱり東京タワーの見える夜景には憧れますけど、そこは堅実にいきたいと思います!

低金利、優遇政策… 資金的にも今が“買い”なのか?!



100年に一度といわれる不況で不動産デベロッパーが倒産するニュースをよく目にする一方、低金利や住宅ローン控除など、買いやすい状況にあるともよく聞きます。今、マネープランの面でも“買い”なのでしょうか? 新築マンションに関するセミナーやプロモーション活動を行う高江啓幸さんに聞いてみました。

「まだまだ景気はよくありませんが、景気が悪いときほど金利は下がりますし、住宅を買いやすくする優遇政策も打たれるものです。バブルのころは8%にもなった金利も、今は2%台が当たり前ですし、中には1%台のローン商品もあります。また、住宅ローン控除や贈与税の非課税枠の拡大などもあり、今はとてもいい時期だといえますね」

だけど、不況で不動産関連の倒産ニュースもよく聞くし、今買うのはなんとなく不安もあるんですよね…。

「たしかに倒産のニュースは多かったですが、逆に考えると今生き残っているのは経営基盤のしっかりした大手のデベロッパーが多いということ。むしろ安心して買える環境になったとも考えられますね」

どんどん背中を押しますね(笑)。でも、将来の見通しが立たない20代で買うというのが、やっぱり踏み出せない一番の要因なんですが…。

「若いときほど長くローンが組めるので、金利の安い今は積極的に考える価値はあると思います。賃貸に暮らしていても更新料や敷金・礼金など、意外とお金はかかるものですし、今は住宅ローンの借り換えや繰り上げ返済など、手数料も低く、かなり柔軟にできるようになってきています」

しかし今買った場合、今後も不況が続いて買ったマンションの価格がガクンと下がってしまう…なんてことはないのでしょうか?
「借金は資産と同じですよ」と高江さん。ローンは返せることが前提で借りられるもの。つまり借りた分は自分の資産といえるわけだ。そう考えると、住宅ローンも怖くない?!
「都心に限った話ですが、マンション購入のニーズは常にある程度は存在するので、あまり心配はしなくてもいいのではないでしょうか。これまで売れ行きが落ちていたのは『ほしかった人が買い控えていただけ』ともとれます。ニーズの高い都心の物件なら賃貸として貸すこともできますから、購入したからといって家に縛られることはありません。実際、私は25歳で最初のマンションを買いましたが、転勤ですぐに貸し出すことになりました。以後、ほとんど空室になったことはありません。また、最近では中古物件の価値も見直されていますから、これからは売りやすい環境も整ってくるでしょうね」

そこまでいわれると早く買わなきゃもったいないような気がしますね。というわけで、贈与税の優遇措置を武器に、これから親に相談しに行ってきます(笑) なんとなく最後まで不安を拭いきれなかったこの連載ですが、
高江さんのひと押しで完全に不安は解消されました!

ここまで“買い時”といわれると、あとは即行動のみ、ですね。
自分に買えそうな額はわかっているので、あとは親がどれだけ
贈与してくれるかで物件を決めようかな…(笑)。

連載は終了しますが、ワタクシ伝説男はアーバンライフへの夢を追い続けます。
次にお目にかかるときには、ボクのマイホームを披露しますよ! 

当連載を最後まで読んでいただき、ありがとうございました!

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