モテる40代の遊びガネ錬金術

40男向け!? 100万以内で始めるマンション投資テク

2015.08.15 SAT


マンション投資といえば、少なくとも初期費用が数百万円かかるのは当たりまえと思っている人も多いはず。しかしやり方によっては、頭金や初期経費を含めた諸々の総額が100万円以内で投資目的のマンションを購入できるという。40代男性なら誰でも興味を持つ初期費用を抑えて始めることができる、高利回りのワンルームマンション投資を、ギブコムの寺地さんに聞いた。

■■今回のアドバイザー
株式会社ギブコム
不動産営業部・寺地 央


中古ワンルームマンションの経営のノウハウなどをワンストップで提供する株式会社ギブコムで、不動産営業を担当する。この道10年のスペシャリスト。

■中古マンションなら最初からキャッシュフローがプラスに

寺地さん「中古マンション投資がなぜオススメなのかというと、新築マンションに比べてキャッシュフロー(家賃収入から運営費と負債支払を引いた額)がプラスになる可能性が高いためです。新築マンションは物件価格が2300万円~2700万円程度。家賃は9万円~11万円です。一方、中古は築5年で1700万円程度。家賃は8万円~8万5千円です。毎月のキャッシュフローは、新築は初めの時期はマイナス5千円~1万円程度ですが、中古はプラス5千円~1万円程度になります。新築は購入価格が高い分、賃料も高いですが、それは初めのうちだけ。購入価格は変わりませんが賃料は間違いなく下がります。

また、新築はブランド賃料として初めは高い賃料ですが、人が一度住めばそれはもう中古です。人が入れ替わるたびに賃料が下がり、マイナス収支がどんどん膨れ上がっていくのが新築マンションです。一方、中古マンションは市場によって賃料相場があり、1~2回賃料が下がったところで購入するので、次の入居者募集の際にも賃料を下げることなく賃貸募集ができ、キャッシュフローの低下も防げます」

■ネットに出ない掘り出し物件は、直接問い合わせて探そう

寺地さん「初期費用をできるだけ抑えて投資マンションを購入する方法としては、銀行評価が高い物件を選ぶしかありません。しかし、インターネットに出ているような物件は銀行評価が低い物件がほとんどです。中古物件なら1件につき自己資金は仲介手数料を含んだ200万円~400万円が必要とされます。

しかし実際には、インターネットでは非公開の優良投資マンションはまったくなく、専門業者しかその情報を持っていません。頭金10万円に諸費用約50万円の合計約60万円で、プラス収支のマンション投資をスタートできる物件もあります。これは直接問い合わせて聞くしかありません。ローンも個人によって様々なプランがあります。今の低金利時代にローンを活用しない手はないでしょう」

■空室リスクを確実に抑えるなら、地方より都心がオススメ

寺地さん「物件価格が高い都内よりも地方のほうがいいと考える方もいますが、空室リスクを考えると、都内のマンションを持ったほうがいいでしょう。地方の物件は価格も賃料も安い分、利回りがいいとされていますが、人口が少なく空室リスクが高いです。いくら利回りが高くても借り手が付かなければ意味がありません。

東京は単身者世帯数が圧倒的に高くワンルームマンションが圧倒的に多い都市です。地方物件と比べると物件価格や賃料は高いですがその分安定しています。売却した際の資産としても地方物件とは大きく異なります」

■最後にアドバイザーからひと言

「都内のマンションは、海外投資家からも注目されていますよ!」

記事提供 / 素晴らしきオトナたちへ。モテるオトナの悦びを。[editeur エディトゥール]

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