都心に“自分の城”を持ちたい!

第10回 マンション購入後の不安を解消したい!

2009.11.09 MON

都心に“自分の城”を持ちたい!

管理費とか固定資産税とか ローン以外にどんなお金がかかるの?



ローンを組んでマンションを買った場合、住宅ローンの返済が待っています。それ以外にも、買った後にかかるお金には固定資産税とか管理費とか色々とあるはず。実際のところ、住宅ローン以外にどれぐらいのお金がかかるのでしょうか? 住宅ライターの大森広司さんに伺いました。

「大きく分けて2種類のお金がかかります。ひとつは税金。税金には固定資産税と都市計画税があります」

さっそく出ました固定資産税! 気になるのはその税額です。マンションを購入した先輩は「いくらとられるのかドキドキしたわ」といっていました。

「標準的には固定資産税が土地・建物ともに評価額の1.4%、都市計画税は0.3%ですが、どちらもハッキリした税額は支払い通知がくるまでわからないんです。というのも、土地や建物の評価額しだいだからです。当然、地価の高いエリアでは税金も高くなります」

通知がくるまでわからないとは! それでも何か目安とかってないですかね…?

「高額物件などの特殊な物件ではない一般的なマンションの場合、ざっくり年間で10万円台だと思っていればいいと思います。新築マンションの場合は軽減措置があり、5年間は建物分の固定資産税が1/2になりますから、それより安くなります。ただし、50平米未満のマンションには軽減措置は適用されないので注意してください」

2分の1とはうれしいですね。1LDKの物件だと50平米未満の部屋も多いので、部屋選びのときには気を付けてみます。では、税金のほかにかかるもう1種類のお金とは?

「もうひとつは建物にかかるお金です。大きなものは管理費と修繕積立金ですね。管理費はエレベーターや廊下、植栽などの維持費として使われるお金です。これが月に数千円~1.5万円ぐらい。修繕積立金は、共用部分で修理が必要なときや、15年後ぐらいに行われる大規模修繕のためにプールするお金で、月に数千円から高くでも1万数千円というところ。もちろん、どちらも専有面積に応じた金額になります」

ローン以外にも数万円は余裕を持っておく必要がありそうですね。管理費と修繕積立金以外にもかかるお金はあるんですか?
固定資産税と都市計画税は同じ地方税なので、支払い通知は1枚にまとまってくる。また、納付は年4回に分けて行うことができる。一度に払い込む必要はないのでご安心を。
「1階で庭(専用庭)付きの場合や、通常のバルコニーよりも広いルーフバルコニーのある部屋では、月々その使用料がかかる場合があります。通常のバルコニーも廊下やエントランスなどと同じ、住民全員の “共用部分”なのですが、専用庭やルーフバルコニーは“その一部を特別に使う”ということで使用料がかかる場合もあるのです。なかには無料の物件もありますが、一般的にはどちらも数千円です。車を持っていれば当然、駐車場代もいりますよね。また、管理費に含まれる場合もありますが、CATV(ケーブルテレビ)の設備使用料や、自治体によっては自治会費が月にそれぞれ数百円ずつかかることもあります」

持ち家によって、かかる費用も色々。お目当ての物件のモデルルームを訪れた際には、それら諸経費についても確認しておいたほうがいいみたいです。でも、固定資産税を払ったり、修繕積立金を払ったりすると“自分の城を持った”という実感が湧いてきそう。購入後にかかる経費をあらかじめ聞いて置けると安心感が違いますし、支払いも楽しみになるかも?(笑)

住み替えや転勤のときにマンションって本当に貸せるの?



夢のマンション購入が実現して「これで一生安泰。ずっとここに住み続けるぞ!」と思っていても、仕事や家族構成の変化によって、住み替えを迫られることがあります。そんなとき、マンションを売って住み替える方法もあるけれど、どうせなら賃貸にして家賃収入を得たいところ。

でも、実際“貸す”ためには、どうしたらいいんだろう? いきなり不動産屋さんに行って…なんてことはないですよね? 不動産オーナーのサポートを行う、三井不動産住宅リース 賃貸運営本部プロジェクト開発部プロジェクト開発課長の中原尚里さんにお聞きしました。

「お手持ちの不動産を貸すためには、大別するとふたつの方法があります。ひとつは、仲介会社が借り手を探し、オーナーさんと借り手が直接契約を結ぶ方法。もうひとつは、サブリースといって、サブリース会社が一度借り上げ、サブリース会社と借り手とが契約を結ぶ方法です。サブリースの場合、管理や運営にかかわる一切をサブリース会社が行いますから、オーナーさんが家賃の集金をしたりメンテナンスの手配をしたり…という業務は必要ありません。また、6年や10年といった長期での契約ができますから、貸したはいいけどすぐに空室になって家賃が全然入ってこない、というリスクも防げます。その分コストはかかりますが、安心できるといえるでしょう」

“貸す”といっても、ただ契約を結ぶだけではないんですね。でも、サポートしてくれる会社があれば、貸すことへの不安は少なくなります。ところで、実際のところどれぐらいの利益が得られるのでしょうか? 貸したのに赤字! なんてことは避けたいです。

「現在は、一般的に年間の利回りは購入金額の4%前後でしょう。4%なら25年で購入資金を回収できる計算になります。ただし、固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金などの維持はオーナーさんの負担になるので、実際はこれより若干少なくなります」

ということは、実際に利益が得られるのは25年以上も先になるのか…。長期的な目で見ないといけませんね。

「最近は“年金マンション”という言葉があります。若いうちにマンションのオーナーになっておいて、20~30年後に退職したあたりで家賃収入を得る。年金にプラスアルファで収入を得るための投資として、オーナーになるわけです。そういう視点で考えてオーナーになる方もいらっしゃいます。また、転勤で3年後にまた戻ってくるという場合、売却せずに期限つきの契約で貸しておけば家賃収入がローン返済の補助になりますし、戻ってきてからまた住むこともできます。必ずしも長期で利回りを得るだけが目的ではありません」

そんな方法が! たしかに、期間が決まっている転勤の場合、売るのはもったいないですもんね。ちなみに、“貸しやすい物件”とはどんな物件なのでしょうか?
エリア、駅徒歩距離、築年数の3大要素だけでなく、もちろん部屋のグレードも大事。最近ではリース会社から家具を借りて、家具付きマンションとして貸すこともあるという。
「あなたが賃貸マンションを借りるときのことを考えてみてください。エリアや立地、駅からの距離、建物の築年数やグレードなどで決めますよね? 貸す場合もそれと一緒です。特にエリア、駅徒歩距離、築年数が3大要素と考えられ、重視されます。また、『貸しやすい物件=人気のある物件』といえますから、古くなっても高水準の家賃が維持でき、利回りの低下を防げる可能性が高まります」

ということは、ボクが夢見ている都心のマンションなんて最高じゃないですか! 都心に新築マンションを購入、繰り上げ返済である程度ローンの返済をしておき、家族が増えて手狭になったら住み替えて“年金マンション”として貸す…なんてうまくいけば、老後は家賃収入で安心できるかも! 「結婚することがゴールじゃない!」なんてよくいいますが、
住宅購入も“買うこと”がゴールじゃないんだな、と思いました。
むしろ買った後の方が大事なことがたくさん!

でも、税金や管理費などがどれぐらいかかるかもわかったし、
貸すことがそんなに難しいことじゃないというのもわかった。
これでいつでも買える状態になったんじゃないかな?
今回のお話を踏まえて、次は本格的なお部屋探しをしてみようと思います!

当連載では、みなさまからの住宅購入に関する
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