場所選びでは「人口動態」「立地適正化計画」をチェック

プロに直撃! 中古物件、一番お得なのは築●年!

2016.07.06 WED

お得にスマートに… マネー得々大学院 > オトコの選択、どっちが得?


ヒビ割れの中でも、名刺や0.5mm以上のシャーペン芯が入るような幅の深いものは危険。コンクリートの中に水が入って鉄筋が膨張し、コンクリートを破壊する恐れがあるからだという
写真:Takashi Images / PIXTA(ピクスタ)
30代ともなると、周りでちらほら聞く、家を「買った」「買いたい」話。とはいえ、新築物件は値が張るため、中古物件を視野に入れている人も多いだろう。もし中古物件を買うとしたら、物件価格はもちろん、資産価値や後々の修繕費を考慮すると、一体築何年目の物件が狙い目なのか?

「オススメなのは、築15年目です」

こう断言するのは、不動産コンサルタントの長嶋修さん。一体その理由とは?

「物件の価値は年々下がりますが、築15~20年目で1回目の大規模修繕の時期を迎えるからです。一般的にマンションは15年で価格が半値になり、戸建ての場合はもう少し早くて10年です。こうした物件は価格が下がりながらも、リフォームなどで少し手を加えればまたキレイになるので、価格と物件の状態のバランスを考えると“お得”といえます」

具体的にいえば、新築で4000万円だったマンションが築15年なら2000万円で購入可能。気になる大規模修繕費は、外壁に120万~150万円、内装は好みによるが100万~120万円。トータルで300万円あれば賄える。この計算でいくと、2300万円で修繕も済ませたマンションに住めることになる。

ただし、将来自分がその物件を売ることを見越した場合、資産価値の下落を少しでも防ぐには、「立地」が最も大切なポイントになるのだとか。

「その地域に魅力がなければ、買い手が少なく、需要と供給のバランスで価値はどんどん下がっていきます。指標のひとつとしては、人口動態の推計を探ってみるとよいでしょう。都内沿線でいえば、東急田園都市線沿線は今後人口が増えると予想され、これに応じて価値も高い水準で維持されるはず。次いで、京王線、東急東横線が続きます。もちろん、沿線の駅すべての価値が高いわけではなく、駅により異なります」

さらにもうひとつ、エリアの魅力を図る指標があるという。

「国土交通省が進めている『立地適正化計画』など、国や地方自治体が都市計画に力を入れているエリアかどうかです。国土交通省では取り組みを行っている全国の都市をサイトで発表しています。また、各自治体が公表しているハザードマップなどもチェックし、より“安全”なエリアを見極めるといいでしょう」

築年数とエリアの目星を付けたら、次は具体的な物件選び。この時、見るべきポイントは?

「マンション、戸建てともに、部屋の中よりもまずは建物周囲の状態をチェックしましょう。どちらも外壁にヒビ割れを見つけたら、それが危険な種類のヒビかどうかを専門家に判断してもらうとベストです。また、マンションの場合は、そのほかに外壁のタイルが浮いていないか、エントランスやポストの周辺は散らかっていないかもチェック。こうしたことにきちんと対応していれば、管理の行き届いた物件で安心できるでしょう」

マンションの場合は、管理組合の議事録を見せてもらうのもひとつの手。見せてくれないケースも多いが、見せてくれる物件はその価値に自信を持っているともいえるからだ。

5月には、中古物件の取引活性化を目的とする「改正宅地建物取引業法」が成立した。今後ますます注目が高まりそうな中古物件だが、家の購入を考えている人はさらにじっくり調べてみてはいかが?
(南澤悠佳/ノオト)

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