毎月払う家賃、金額の根拠を知っておきたい!

賃貸の家賃相場はどう決まる?

2015.01.18 SUN


R25世代の多くが住む賃貸物件。僕らは毎月、決められた額の家賃を払っているわけだけど、ふと疑問が。この家賃って、いったいどんなふうに金額が決められているんだろう? 借りる時に金額の根拠をきちんと説明されたことって、そういえばないような…。
というわけで、知られざる家賃決定のメカニズムを探るため、住宅業界紙の老舗『住宅新報』を直撃してみました。

「まず、新築のアパートやマンションの場合ですが、基本的には物件の建築コストを回収しつつ、長期的に経営上の収支が成り立つ金額を家賃として設定します。ただ、そこで算出した金額が、周辺の相場とかけ離れていては借り手がつきませんよね。そこで、管理会社のアドバイスを参考にしながら最終的に適正な家賃を決めていくケースがほとんどだと思います」(論説主幹・本多信博さん)

では、中古物件の家賃はどのように決まるんでしょうか?

「基本的には現在の住人に貸している家賃と同額に設定されているはずです。ただし、空室が目立っている場合は大家さんとしても下げざるを得ない。その際にもやはり管理会社に相談し、どれくらい値下げするかを決めることが多いですね」

どちらの場合も鍵を握るのは管理会社なんですね。では、管理会社は何を根拠に大家さんにアドバイスしているんでしょうか。

「本来なら、エリアの相場と物件の築年数、設備状況に応じてそれぞれの適正家賃を算出するなどして、アドバイスの根拠とすべきかもしれませんが…。しかし、残念ながらそこまでの正確なデータや専門的知識を駆使してアドバイスできる管理会社はまだそう多くはありません」

ただ、だからといって必ずしも貸し手の「言い値」で不合理な金額がまかり通っているわけではないという。各管理会社が受け持つ物件の家賃相場データに照らして適正なラインを探りつつ、最終的には“借り手が納得しそうな金額”に設定しているようだ。とはいえ、この「家賃相場」自体も、需要と供給のバランスから自然と価格が形成されているものだし、やはりなんだか根拠があいまいな気も…。

けっきょく家賃決定のメカニズムについてハッキリとした答えは見つからず…。ではせめて、「相場」より高い家賃を払わされて損をしないためにはどうすればいいのか、本多さんに聞いてみた。

「家賃相場は常に変動しています。自分が契約した当初の家賃相場が“今も相場”であるとは限りません。ですから更新や新規契約の際は、現在の家賃相場がどうなっているか、情報収集したほうがいいでしょう。とくに今は都内で空室が増えていて、新規の住人には安く貸す傾向があります。一方、古くからの住人にはその事実が知らされず、高い家賃のまま住み続けているケースが多い。ひどい場合、同じアパートの同じ間取りでも家賃が1万円以上違うケースもあるようです」

借り手も家賃相場に敏感になることが重要なんですね。更新や契約の際には、自分なりに調べたデータを武器に家賃交渉してみてはどうでしょう。
(榎並紀行/アイドマ・スタジオ)
ちなみに上記が最新の東京圏家賃相場(『住宅新報』による。東京圏アパート1K~1DKの家賃を調査 ※2010年3月1日現在)。数字は「家賃の下限(築10年前後)― 上限(新築)」の平均値を表している。単身者向けのアパートは昨年以降、下落が続いているという

※データは『住宅新報』11月16日号掲載より抜粋

※この記事は2012年06月に取材・掲載した記事です

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