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借り手がすぐ決まる!中古物件リノベーションの極意

2015.11.14 SAT


はじめての不動産投資として選ばれることも多い、中古マンション経営。購入した物件を賃貸に出し、その家賃収入で高い利回りが期待できるが、一方で避けて通ることのできないのが空室リスクだろう。そのリスクを回避するための有効策として近年特に注目されているのが、部屋のリノベーション。中古マンションでもオシャレにリノベーションすることで、簡単に借り手が見つかる超人気物件に生まれ変わらせることが可能という。リノベーションの極意について、専門家に話を聞いた。

■■今回のアドバイザー
イエスリノベーション株式会社 代表取締役
溝内良輔さん

賃貸物件・投資用物件を低コストでリノベーションするイエスリノベーション株式会社の代表取締役。空室物件をデザイン性の高い部屋へとリノベーションし、入居待ちができる満室物件に生まれ変わらせることに定評がある。

■減少する人口に対し、増える物件数

溝内さん「日本国内の人口は、これから増えることはなく、減少の一途をたどるといわれます。ところが、賃貸住宅の着工数を見ると、2010年に29万1840戸だったのが、2013年には36万9993戸とされており、ここ数年は増加傾向。人口は減る予想なのに、新しい物件がどんどん増えるのでは、空室率が拡大していくことは明白です。

空室期間は家賃が入ってきませんので、マンションを借入で購入している場合は、返済原資がなくなることから、多大な持ち出しが発生してしまうことになりかねません。賃貸経営に失敗するケースで多いのが、このような空室リスクを事前に考慮せずに物件を購入してしまうことです。

そこで、おすすめしたいのがリノベーション。賃貸物件は『仮住まいなのだから、設備・内装含め、あらゆるものは最低限でよし』と考えるオーナーが多く、あまり特徴のない、没個性的な物件が大多数を占めます。結果として、家賃が安いか、駅から近いか、築年数が新しいか…という勝負になってしまいがちです。しかし、リノベーションをすれば『同じような物件がどこにでもある』という状態から、『他に同じような物件がない』という状態にすることができます。つまり、家賃や築年などで比較されることがなくなり、結果として空室リスクを回避できるようになるわけです」

■デザイン性重視で希少価値の高い物件に

溝内さん「基本的には、どのような物件でもゼロからやり直せるのがリノベーションのメリットです。つまり現状がどれだけボロボロでも専有部分に限っては、大体のことができます。ここで気をつけてほしいのは、前述したとおり、リノベーションは他の物件と差をつけるための手段。他の物件と同じようなリノベーションをしたのでは意味がありません。一般的に『キッチンなどの水回り設備を良いものにすれば借り手に喜ばれる』という考えが主流ですが、他のオーナーも皆一様に同じことを考えているので、結果的に似たような物件が多くなります。また『3点ユニットバス(浴室内に洗面台とトイレがある)』を、バストイレ別にしたいと考えるオーナーも多いため、同じような現象が起こります。

それならいっそ、設備はなるべく既存のものを活かして、内装のデザイン性を思いきり高めたほうがいいです。限られた予算内で、デザイン性に特化した物件にすれば希少価値も高まります」

■予算を決める簡単な計算方法

溝内さん「一般的に実需物件(中古マンションを購入して自分で住む場合)のリノベーションの相場は平米(㎡)単価で10~15万円前後というラインがあります。仮に60平米の物件であれば、600万円~900万円の間になるのが相場感です。ただ賃貸物件の場合は、物件を相当安く買えた場合をのぞき、そこまでかけてしまうと、当初期待した利回りを大きく下回ることがほとんどです。

そのため、『リノベーション後の想定家賃』から逆算してリノベーション予算を算出するという方法がオススメです。仮に2,000万円の物件を購入して、5%の利回りを得たいのであれば、単純計算で2,000万円×5%÷12ヵ月=83,333円≒84,000円くらいの家賃を得なければなりません。この物件をリノベーションすることで90,000円の家賃を狙える場合、先ほどと逆の計算をすればいいわけです。90,000円×12ヶ月÷5%=2,160万円、そこから取得価格の2,000万円を引けば160万円という予算を算出することができます。

かなり単純化しているので、実際にはもう少ししっかりとシミュレーションする必要はありますが、このように利回りを意識してリノベーション予算を決めて、その範囲内で何に優先的に手を加えるべきか、と考えることが失敗しないポイントです」

■最後にアドバイザーからひと言

「自分が住む家のようにこだわり過ぎると、予算が大幅にオーバーします。あくまで“入居者に好まれるか”“家賃に反映できるか”という視点を常に持つことが重要です!」

記事提供 / 素晴らしきオトナたちへ。モテるオトナの悦びを。[editeur エディトゥール]

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